Primero, un estudio de pago
Termina con una recomendación por escrito: seguir o no seguir. Puedes encargar solo el estudio.
Primero lo estudiamos, después lo construimos.
Antes de firmar una obra hacemos un estudio. Si seguimos adelante, trabajamos a libro abierto: ves lo que cuesta cada cosa, nuestros honorarios van aparte y solo se paga lo que está hecho.
El primer encargo: un estudio inicial.
Antes de empezar acordamos qué incluye, cuánto cuesta y qué te entregamos.
Primero revisamos la ubicación, el uso y la documentación que tengas. Si el proyecto encaja con lo que hacemos, te proponemos el estudio por escrito: qué preguntas responde, qué trabajo técnico y económico incluye, qué te entregamos y cuánto cuesta. Se puede encargar solo el estudio.
Enviar una consulta no supone encargar el estudio ni contratar la obra.
El modelo de obra a libro abierto parte de 20.000 € de presupuesto de obra. Es el umbral de entrada del encargo de construcción, no la tarifa del estudio; sus honorarios se acuerdan según el alcance.
Las fases de un proyecto.
Puedes encargarnos la gestión del proyecto completo o solo una fase. En cualquier caso, antes de avanzar dejamos claro qué hace cada uno.
Estudiar la oportunidad
Miramos la parcela, lo que quieres hacer y la información que hay, en un estudio inicial de pago.
Definir el proyecto
Coordinamos a los técnicos, comparamos soluciones y fijamos qué se va a construir, cuánto cuesta y en qué plazos.
Preparar la contratación
Pedimos ofertas comparables, dejamos claro quién responde de qué y cerramos cómo se van a pagar los costes, todo antes de empezar la obra.
Coordinar la obra
Organizamos a los especialistas, seguimos los hitos y los costes, y dejamos por escrito cualquier cambio.
Preparar el mantenimiento
Al entregar dejamos un plan y un calendario de revisiones, y coordinamos a quien hace cada una.
Ves lo que cuesta cada cosa.
Pagas el coste real de cada partida, con las facturas a la vista, y nuestros honorarios aparte. Antes de comprar fijamos un tope por capítulo y pedimos varias ofertas. Solo se paga lo que está hecho y certificado.
Libro abierto
Coste real de cada partida más unos honorarios pactados en contrato, no escondidos en el precio de la madera.
Pago por hitos
Cada fase se certifica antes de pagarse. Si el encargo se detiene, se liquida lo ejecutado y los honorarios de esa fase.
Trabajamos obras a partir de 20.000 € de presupuesto de obra.
El detalle (mostrar u ocultar)
Cómo contratamos en Madercon
Trabajamos a libro abierto, con un precio objetivo para cada partida. Nuestros honorarios se ven aparte, y el cliente puede aportar materiales o industriales allí donde la ley y el seguro lo permiten.
Libro de costes admisibles
Facturas de material y subcontrata a la vista. El fee de gestión se cobra aparte, pactado en contrato, no escondido en el metro de madera.
Precios objetivo (target costs)
Antes de licitar se fija un techo aceptable por capítulo. Si la subcontrata lo supera, se justifica o se busca alternativa. No es adivinar el coste exacto: es marcar el máximo antes de salir a comprar.
Precio máximo (GMP) cuando hay medición
Si el proyecto de ejecución está medido, se puede pactar un techo global. Por debajo, el ahorro se ve. Por encima, hay que argumentar el exceso — no se traga en silencio.
Cobro por hito certificado
Se certifica lo ejecutado. Si el encargo se detiene, se liquida la obra hecha y el fee de esa fase. No es «el cliente pierde todo lo pagado»: es liquidación de lo realizado.
Libro abierto frente a precio cerrado
Dos maneras de contratar la misma obra. La diferencia no es el material: es quién ve el margen y quién paga el imprevisto.
Trabajamos obras con carácter propio: viviendas, estructuras, cubiertas y edificios. El cliente ve las facturas y los honorarios. No competimos por ser la cifra opaca más baja.
Un contrato a libro abierto (coste real más fee) traslada la gestión económica al coste admisible. Un precio cerrado fija una cifra desde el origen y carga el riesgo, y la prima por ese riesgo, en la constructora.
Posición de contrato, no un simulador
| Criterio | Libro abierto (coste + fee) | Precio cerrado (llave en mano) |
|---|---|---|
| Transparencia | Acceso a facturas, presupuestos de subcontrata y desglose de partida. El fee se ve aparte. | El cliente ve el precio final de la partida, no el margen real. |
| Cambios de calidad o proveedor | Se pueden mover calidades y proveedores sin penalizar el cambio en sí. | Cualquier cambio sobre el proyecto inicial genera partidas contradictorias. |
| Riesgo financiero | Si suben materiales o aparece un imprevisto, el coste se mueve. Un precio máximo (GMP) acota el techo cuando el proyecto está medido. | La constructora asume desviaciones de mercado — y las cobra de antemano como prima. |
| Coste de salida | Suele ser inferior: no hay prima de riesgo inflada en cada capítulo. | Suele incluir sobreprecio para cubrir imprevistos que quizá no ocurran. |
| Plazos | Más variables si se cambian proveedores a mitad. El calendario se pacta por hitos. | Más rígidos. Las penalizaciones por retraso, si se pactan, van en el contrato inicial. |
Libro abierto (coste + fee). Libro abierto evita pagar la prima de riesgo del precio cerrado. Permite decidir compras sobre la marcha y ajustar partidas a la liquidez real de la obra. Pide dedicación: hay que validar ofertas. Si el proyecto está mal definido o suben suministros, el final se mueve — salvo que haya un GMP.
Precio cerrado (llave en mano). El precio cerrado da una cifra el día uno. Encaja si una hipoteca promotor o un financiador exige un total no modificable. El riesgo son las partidas incompletas: lo que no figuraba al detalle se cobra caro. El cliente no ve el margen ni puede aportar un industrial sin pelearlo.
De dónde salen los precios de referencia
Usamos tres fuentes. Ninguna está conectada a esta web: el cuadro definitivo se cierra al licitar, con el proyecto encima de la mesa.
- Bases de precios de la construcción. CYPE / Generador de Precios, BEDEC (ITeC) y bases autonómicas. Desglosan mano de obra y material por unidad. Sirven de techo de partida, no de tarifa pública de Madercon.
- PEM de la dirección facultativa. El proyecto de ejecución trae un Presupuesto de Ejecución Material. Pedimos precios de mercado actualizados, no solo los mínimos visados por el colegio.
- Dos o tres ofertas locales en las partidas gordas. Antes de firmar con la constructora principal se pueden pedir ofertas informativas a industriales de estructura, carpintería exterior o climatización. Eso ancla el precio objetivo.
Cuadro de precios objetivo
Anexo tipo del contrato a libro abierto. Si la subcontrata supera la cifra, hay que justificarla o buscar otro industrial.
Ejemplo ilustrativo de vivienda tipo. No es un presupuesto de Madercon ni una tarifa vigente.
| Partida / capítulo | Ud. | Medición | Precio objetivo | Máximo estimado |
|---|---|---|---|---|
| Cimentación y estructura de madera | m² const. | 220 | 180,00 € | 39.600,00 € |
| Cubierta a cubierto / aislamiento | m² | 150 | 75,00 € | 11.250,00 € |
| Carpintería exterior | m² | 50 | 320,00 € | 16.000,00 € |
| Climatización (aerotermia) | ud | 1 | 18.500,00 € | 18.500,00 € |
| Acabados — suministro | m² | 180 | 28,00 € | 5.040,00 € |
| Suma del ejemplo | 90.390,00 € | |||
Aprobación de precios durante la obra
El techo se fija en contrato. Antes de comprar cada partida pedimos tres ofertas y decides con ellas delante.
- El cliente fija el precio objetivo de cada capítulo en el contrato (pliego + cuadro de referencia).
- Madercon licita esa partida a tres subcontratas, con la misma medición y las mismas calidades.
Oferta ≤ precio objetivo
Aprobación directa del cliente. Se adjudica y se certifica contra factura.
Oferta > precio objetivo
Madercon argumenta el exceso. El cliente puede:
- Aceptar la desviación, por escrito.
- Ajustar calidades o el alcance de la partida.
- Aportar una subcontrata propia que cumpla medición, PRL y calendario.
Aportación del cliente
Si hay un industrial de confianza, un material ya comprado o ganas de pintar, se puede integrar. El fee cubre coordinación, no una comisión sobre lo que aportas tú.
Queda en Madercon
- Estructura, cimentación y cualquier partida que afecte al seguro decenal.
- Fachada, cubierta, estanqueidad y aislamiento de la envolvente.
- Instalaciones que exigen boletín: gas, alta tensión, climatización certificada.
- PRL de la obra y coordinación de industriales en parcela.
Puede aportar el cliente
- Suministro de sanitarios, grifería, suelos, iluminación o cocina.
- Pintura interior y carpintería de madera de paso o armarios.
- Jardinería, cerramientos ligeros y pérgolas no estructurales.
- Colocación de mecanismos en baja tensión, con el cableado ya hecho.
Si el material del cliente no llega a tiempo y para la cuadrilla, el contrato puede fijar una tarifa de parada. Pasado un plazo, Madercon puede comprar e instalar el equivalente y sumarlo al libro abierto.
Límites — lo que esta página no es
- No es un simulador de precios. No hay API de CYPE ni de BEDEC detrás de esta web. Tampoco un wizard que calcule la cuota mensual. El cuadro se escribe con el proyecto, no con un formulario.
- No somos banco ni tasadora. No ofrecemos hipoteca, no consultamos ASNEF, no inscribimos rangos. La financiación, si se estudia, es acompañamiento caso a caso.
- La estructura no se aporta por cuenta propia. Si el cliente ejecuta estructura o envolvente, el OCT puede emitir reserva y el seguro decenal deja de cubrir. Eso bloquea hipoteca y venta durante diez años. Esas partidas no se marcan como aportación propia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un presupuesto a libro abierto?
Un contrato de coste real más un fee de gestión. Usted ve las facturas. Nosotros no ganamos escondiendo margen en el material.
¿Puedo pedir igual un precio cerrado?
Sí, cuando el proyecto está definido y un financiador exige una cifra no modificable. Entonces el riesgo — y la prima — van en el precio.
¿Tengo que revisar cada factura?
El cliente valida las ofertas de cada partida. Acordamos interlocutores y plazos de decisión antes de contratar. El precio cerrado se estudia cuando el proyecto está definido y un financiador exige una cifra no modificable.
¿Puedo traer a mi fontanero o mis azulejos?
En partidas no estructurales, sí: se coordinan medición, PRL y calendario. El fee no se infla porque el material sea suyo.
¿Y si quiero montar yo la cubierta?
No. Cubierta, estructura y envolvente se quedan en la constructora. El decenal y el OCT no son negociables en esa línea.
¿Esta web me calcula el precio de la casa?
No. El cuadro de esta página es un ejemplo de formato. El presupuesto real sale del proyecto, las mediciones y tres ofertas.
¿Financiáis la obra?
No. No financiamos. El pago es por hitos. Si necesita banco, es el suyo. Financiación.
¿Lo hablamos?
Cuéntanos municipio, uso, superficie o vano, y si ya tienes proyecto técnico. Revisaremos el punto de partida antes de proponer el estudio.
Cómo se paga
Madercon no financia. No hay crédito ni aplazamiento en esta web. El contrato se cobra por hito certificado. Si hace falta un banco, es el suyo: acompañamos con el proyecto y las certificaciones.
No ofrecemos financiación
- Pago por hitos. Se certifica lo ejecutado y se cobra esa fase. Es el contrato, no un préstamo.
- Si hace falta un banco. Hipoteca u otro crédito: la entidad es la suya. Nosotros no prestamos ni publicamos cuotas.
El caso concreto se habla en contacto. El estudio técnico va primero.